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住まいを取得するときにかかってくる税金には、減税措置が設けられているケースが多くあります。なかでも筆頭に挙げられるのが「住宅ローン控除」と「住宅取得資金贈与の特例」です。
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●住宅ローン控除
住宅ローンを借りて自宅の購入・新築・増改築などをしたときには、「住宅ローン控除」（所得税の住宅借入金等特別控除）を受けることができます。これは住宅ロ−ンの借入金残高に応じて所得税が減税される制度です。控除期間は最長10年間となっていますが、最大控除額は次のように適用される年が後になるほど縮減されることになっています。
●平成１６年適用分…５００万円 ●平成１７年適用分…３６０万円 ●平成１８年適用分…２５５万円
●平成１９年適用分…２００万円 ●平成２０年適用分…１６０万円
この特例を受けるためには確定申告が必要です。いかに要件を満たしていても確定申告を行わないとと控除が受けられないので、しっかりと手続を行いましょう。サラリーマンの場合は、初年度に確定申告を行えば、２年目以降は年末調整の段階で住宅ローン控除の適用が受けられます。
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●住宅取得資金贈与の特例等
個人から現金や不動産などの財産を貰うと贈与税がかかってきます。これに対して自宅を取得するための資金を親などから受けた場合は、「住宅取得資金贈与の特例」や「相続時精算課税制度」が適用され、贈与税が大幅に軽減されます。場合によってはまったくかからないこともあります。この制度も毎年の税制改正で変更が加えられることがあります。また、所定の期間中に確定申告をする必要があります。
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不動産などを売却して譲渡所得（値上がり益）が出たときには、所得税と住民税がかかります。ただし、一定の要件を満たす場合は、「居住用財産の３０００万円特別控除」や「居住用財産の買換え特例」が適用されます。
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●居住用財産の３０００万円特別控除
一定の要件を満たす居住用の家屋やその敷地を売った場合は、譲渡所得から３０００万円を差し引くことができます。したがって、譲渡所得が3′000万円以下なら無税となり、それを超える部分についてのみ課税されます。さらにこの特例が適用され、所有期間が１０年を超えている場合は、「居住用財産の軽減税率の特例」を受けることができます。これは３０００万円特別控除額を超える部分について、通常よりも低い税率で課税されるというものです。
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●居住用財産の買換え特例
所有期間が10年を超える住まいを買い換える場合は、「居住用財産の買換え特例」を受けることができます。これは「売却価格」から「買換えによって取得した住宅の価格」に対応する部分について、課税が繰り延べられるというものです。したがって買換え物件の価格が売却価格を上回つていれば、その時点では課税されません。ここで注意したいのは、この特例は課税が繰り延べられただけで、課税が免除されたわけではないという点。将来、買い換えた資産を売却する場合には、元の分まで遡って課税されるというものです。
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●譲渡損失が生じたときの特例
マイホームが値下がりし、売却に伴って損失が生じた場合は「譲渡損失の繰越控除」が受けられます。これは損失分を他の所得から差し引くことができるというもの。差し引いても損失が残っている場合は、翌年以降に繰り越して控除できます。繰り越して控除できる期間は、最長３年間となっています。この繰越控除制度には、買換えに伴って売却した「買操型」と、買い換えずに売却のみを行った場合の「売却型」の２タイプがあります。それぞれ譲渡損失額の計算方法や適用条件が異なるので注意してください。
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| 税制は新年度ごとに変更が加えられます。特にここに挙げた特例は期限付きのものが多く、ときには特例そのものが廃止されることがあります。また、廃止されなくても控除額や控除期間、適用要件などが変更される場合が少なくありません。住まいの購入・売却・買換えを行う場合は、専門家のアドバイスを受けるようにしてください。 |
