賃貸借のマンションやアパートを借りる際に特に注意したい点を記載してみます。 　住まいを借りるときの賃貸借契約には。「普通借家契約」と「定期借家契約」の２つのタイプがあります。普通借家契約制度は旧来からあったのに対して、定期借家契約制度は、借地借家法の一部改正によって２０００年３月から施行された新しい形の借家契約です。 　両者の最大の違いは「契約更新」に関する取り決めにあります。普通借家では契約期間が満了しても、実質的に借り主が契約の打ち切りを申し出ない場合は自動的に更新されます。対して定期借家契約では更新がありません。継続して賃貸借する場合は新しい契約を結び直す必要があります。それぞれの特徴は下記図表の通りです。借りる物件がどちらの借家契約に基づくものなのか、両者にはどのような違いがあるのかを、しっかり確認した上で契約を結ぶようにしましょう。   普通借家契約 定期借家契約 契約の方法について ・書面でも口頭でも契約は成立します。 ・ただし、宅地建物取引業者の仲介などによって契約を結んだときは、契約書の作成が必要です。 ・書面（公正証書等）による契約に限ります。 ・貸主は「契約更新がなく、契約期間の満了によって終了する」ことを、契約書とは別にあらかじめ書面を交付して説明しなければなりません。 契約更新の 有無について ・原則として貸主に「正当な事由」がない限り、借 主の意向で契約は更新されます。 ・期間満了によって終了し、更新はありません。 ・ただし、再契約は可能です。このとき双方の合意によって「普通借家契約」に変更することが可能です。 契約期間の 上限について ・２０００年３月１日より前の契約……２０年以内 ・２０００年３月１日以降の契約‥‥‥無制限 ・無制限 １年未満の契約の 可否について ・期間の定めのない契約とみなされます。 ・１年未満の契約も有効です。 賃料の増減について ・事情が変化すれば、借主と貸主の双方から、貨料の増額や減額が請求できます。 ・ただし、一定の期間貨料を増減しない旨の特約がある場合は、その定めに従います。 ・特約の定めに従います。 ・ただし、特約の定めがない場合は、事情が変化すれば、借主と貸主の双方から賃料の増額や減額が請求できます。 借主からの 中途解約について ・中途解約に関する持約があれば、その定めに従います。 ・次の条件を満たしている場合は、僑主から一方的に中途解約を申し出ることができます。「床面積２００立方メートル未満の居住用建物で、やむを得ない事情により、生活の本拠として使用することが困難となっ た場合」 ・上記以外の場合は、中途解約に関する特約があれぱその定めに従います。 　賃貸借契約を結ぶと、前ページで述べた敷金などを貸主に納める−方で、仲介会社に対して仲介手数料を支払います。この仲介手数料（消責税込み）は宅地建物取引業法で上限額が決められており、賃料の1カ月以内の額としています。これは貸主・借主の双方から受け取る場合も、一方からだけ受ける場合でも合計額で１．０５カ月以内となります（図表）。 したがって貸主・借主双方から受け取る場合は、それぞれ０．５２５カ月以内ずつ。一方からだけから受け取る場合は、貸主・借主の承諾を得たうえで、１．０５カ月以内となるのです。 　契約期間は普通借家契約の場合は一般に２年としているケースが多いようです。契約期間の満了に伴う契約の更新は大きく３つのタイフがあります。 ●合意更新…貸主・借主双方が合意により更新手続きを行うというもの。 ●法定更新…特段の更新手続きがなされなかったときは、従前の契約と同一条件で更新されたとみなすもの。 ●自動更新…契約の当初に更新する旨をあらかじめ約束しておくもの。 　このなかで法定更新された場合は、その後は期間の定めのない契約となり、借主はいつでも解約の申入れができることになっています。 　一方、貸主が更新を拒絶するには「正当な事由」など−定の要件が必要です。契約の更新に際しては、契約更新（合意更新）の対価として、借主が貸主に「更新料」を支払う慣行があります。更新料を支払う旨の特約がある場合は、支払う必要があります。 　入居時から付いていた給湯機やエアコンなどが故障したり、台風などで雨漏りがしたりした場合、貸主は「借主の居住に必要な修繕をする義務」を負っています。仮に借主が、貸主が直すべき修繕を代わって自分の費用で修繕した場合は、必要費として貸主に請求することができます。ただし、借主が故意や過失でき損・汚損した場合は、借主に損害賠償などの責任が生じます。 　契約期間中の「中途解約」について次のように規定されているので注意してください。 ●借主からの中途鰐約…普通借家契約を結んでいる場合、借主は契約期間中でも一方的に中途解約できると誤解している人が少なからずいるようです。しかし、これは中途解約ができる特約を結んでいてはじめてできることなのです。契約書の契約解除の規定をしっかり確認しましょう。 ●貸主からの契約解除…借主が、使用目的に反した使用をしたり、禁止・制限事項に違反するなど、契約書の条項に違反して、貸主との問の信頼関係を破壊した場合は「契約の解除事由」が生じ、契約を解除されることがあります。禁止・制限事項の違反が、ただちに解除事由となって契約が解除されるとは限りませんが、契約内容を十分理解して契約違反を問われないように注意しましょう。 　契約が終了し、部屋を明け渡すときに「敷金の精算」を行います。このときよく耳にするのが「原状回復」という言葉ではないでしょ うか。敷金の精算に際して一般にいわれている原状回復とは、「賃貸物を原状に回復させ、完全に入居時の状態に戻す」ということではありません。判例や通説では「償主が借りていた居室（居宅）を、契約に定められた方法にしたがい使用し、また社会通念上、通常の使用方法により使用していればそうなったであろう状態であれば、仮に使用開始時の状態より悪くなっていたとしても、借主は借りていた居室（居宅）をそのまま貸主に返還すればよい」と考えられています。したがって、原則として貸主・借主の負担すべき範囲は次のようになります。 ●経年変化による自然的な劣化・消耗や通常使用による損耗等＝貸主の負担 ●儲主が善良な哲理者の注意義務に違反したことによる破損・損害等＝借主の負担

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